Немецкое будущее украинских хрущевок

Рубрика: Новости

 

Ральф Протц – директор Берлинского центра компетенции по крупным жилым массивам и участник инициативы «Жилищное хозяйство в Восточной Европе». Занимается модернизацией многоквартирных домов уже почти 30 лет. В его активах не только обновление более 200 тысяч квартир в восточной части Берлина, но и реализация десятков подобных проектов в Восточной Европе, в частности в Украине. На приглашение «Киевского диалога» и фонда «Возрождение» Ральф Протц приехал во Львов поделиться опытом с местными коммунальщиками.

Z расспросил господина Протца о том, как происходило обновление больших жилых массивов в Германии, что неправильно сделали в Украине во время приватизации жилья и как можно исправить нынешние проблемы в украинском жилищном хозяйстве.

 

Ральф ПРОТЦ:

«Если собственник жилья не может его содержать, государству стоит задуматься над реприватизацией»

 

 

Как происходила модернизация жилья в Восточной Германии после падения стены в Берлине?

 

    – В немецкой конституции есть статья о уравниванию жилых стандартов до уровня Западной Германии, поэтому специалисты начали размышлять над тем, как этого добиться.

     

    Я тогда работал в городской администрации Берлина в подразделении, отвечавший за жилищное хозяйство, и мы с коллегами понимали, что для начала стоит наладить контакт с людьми, чтобы узнать, каковы их представления и желания и чего они опасаются.

     

    Это были нелегкие разговоры, потому что население ГДР имело в себе много скрытого раздражения. Мы в администрации поняли, что должны достаточно быстро продемонстрировать, что серьезно воспринимаем их проблемы и готовы решить самые срочные из них.

     

    – Чего же хотели жители Восточного Берлина?

     

    – Для кого-то это было уличное освещение, для кого – то- состояние тротуаров. Мужчины хотели больше парковочных мест, а женщины – новых площадок для детей. И почти все хотели иметь во дворе деревце, цветочек или кустик, что-то такое уютное. Мы начали заниматься этими проблемами – и вскоре люди увидели, что эти вопросы мы воспринимаем серьезно и стараемся их решить .

     

    Параллельно мы проводили социальный, юридический и инженерный анализ этих крупных жилых массивов. Все это звучит очень просто, но на самом деле за этим стояла огромная работа, потому что стратегия города в отношении развития крупных жилых массивов предусматривала тысячи мероприятий, которые надо было реализовать в каждом из них. В начале речь шла о 217 тысяч квартир, что является почти половиной жилого фонда Восточного Берлина.

     

    1988 год, берлинский район Марцан – жилой массив, где было больше всего панельных домов

     

    Мы установили для себя два главных принципа:

    Мы занимаемся санацией вместо того, чтобы эти дома сносить.

    Второй принцип: сначала санация, а потом – приватизация.

     

    Сначала проводили санацию, а потом шла приватизация, потому что это позволяло людям в будущем жить в нормальных квартирах и при желании они могли их выкупить. А еще такой подход был преградой для того, чтобы люди не покупали жилье, которое они не в состоянии удержать.

     

    Государство не дарила людям квартиры, они должны их покупать?

     

    – Квартиры были все государственные, а затем их передали коммунам. Создавались союзы, которые имели эти квартиры в собственности и ими управляли. Союза создавали как юридические лица, у них было право брать кредиты на санацию. А после санации людям говорили, что они могут выкупить это жилье, если хотят, а если нет – могут оставаться арендаторами. В Германии решили, что нельзя дарить людям квартиры, в которых они живут, потому что это будет нечестно в отношении тех, кто не имеет жилья вообще.

     

    Каким был результат этих изменений? Или эти дома требовали такого большого изменения для утепления шла ли речь о том, чтобы довести до лучшего уровня?

     

    – Первым результатом стало уравнивание восточно — и западногерманских жилых стандартов. В начале об энергосбережении речь не шла.Но со временем развилась дискуссия о защите климата с середины 90-х годов, и так возник еще и вопрос об энергоэффективности для государства, а для жителей – вопрос их расходов за тепло. Поэтому второй большой следствие санации в том, что жители сейчас экономят 50% средств на отоплении.

     

     

    Не стоит забывать — если ничего не делать, то расходы на отопление растут. Позже мы начинаем санацию, то меньшего эффекта достигаем, потому что с годами состояние здания ухудшается и на ремонт требуется все больше средств.

     

    Кто финансировал санацию?

     

    – Санацию проводили за деньги владельцев квартир с помощью государства. Владельцы должны были взять кредиты, если сами не могли заплатить, но государство поддерживало эти мероприятия финансово: покрывала часть процентов по кредиту или за счет прямых дополнительных выплат со стороны государства. Это были доплаты, которые не надо было возвращать. Третий вариант касался уплаты налогов – владелец квартиры должен был провести соответствующие мероприятия по санации, а государство уменьшала на определенную сумму его налоги.Практически каждый владелец мог подать заявку, в которой он должен был указать, какие именно лечебные мероприятия надо сделать, банк рассматривал заявки – и если утверждал,то владелец покупал необходимое, а государство платила часть за него. Уровень доходов не имел никакого значения, эти доплаты мог получить любой.

     

    Почему ваш фонд обратил внимание на Восточную Европу, Украину в частности?

     

    – Логика была очень проста – в 90-м году мы находились на очень похожей стартовой позиции. Мы также до этого были социалистическим государством и думали, что могли бы помочь в Украине. Стартовые позиции действительно были похожи, однако затем ГДР и Украина развивались по-разному.В Восточной Германии мы имели ФРГ как партнера – речь идет о финансовую и организационную помощь, а также правовую систему, которая смогла гарантировать существование правового государства. И в этом аспекте ГДР оказалась в более благоприятном положении, чем Украина.

     

    – Первые впечатления, когда приехали в Украину?

     

    – Когда я впервые приехал в Украину, то понял, что моя помощь здесь нужна. Я получил конкретные запросы – на нашу помощь надеялись именно потому, что мы когда-то имели подобную стартовую позицию, а еще, возможно, через менталитет, потому как восточные немцы мы могли лучше понять здешнюю ситуацию, чем бельгийцы или французы.

     

    Второй момент – мы никогда не приходили туда, где не было запроса. В середине 90-х, когда Берлин хотел поделиться и пытался помочь странам Восточной Европы, нас часто воспринимали как эдаких всезнаек и не очень ждали. В конце 90-х мы поняли, что потребность и запрос на такие меры должны возникнуть без нашего вмешательства, тогда мы можем прийти и помочь.

     

    – Делали ли вы исследование и какой увидели Украину с точки зрения необходимости этой модернизации? В частности, так называемых «хрущевок»?

     

    – Мы не проводили никаких исследований и анализа на начала. Мы получили запрос от Днепропетровска и составили впечатление, основываясь на этом. Мне очень помогли бывшие работники посольства ГДР, которые здесь работали и понимали реальную ситуацию.

     

    Относительно «хрущевок», то каждый дом можно санировать. Если бы это было не так, то не было бы никаких старых зданий – ни дворцов, ни замков. Но главный вопрос – это выгодно владельцам и необходимы ли такие мероприятия вообще. На эти вопросы нельзя ответить в общем, а только в каждом конкретном случае. Когда люди не имеют денег, а жилье нуждается в модернизации – это большая проблема, которая есть в Украине. Ибо через приватизацию, которую провели в вашем государстве, появилось много собственников, не способных выполнить свои обязательства как собственники. Эта проблема требует решения – и оно не техническое, а социальное и финансовое.

     

    Какие механизмы вы видите, как это сделать?

     

    – Надо думать, как этим людям помочь принять участие в санации. Но сначала следует поставить другой вопрос – кто эти люди и сколько помощи им на самом деле нужно. Может, лучше им прямо сказать, что они не смогут долгое время выполнять свои обязанности собственника, что уместнее было бы забрать жилье в коммунальную или государственную собственность, но гарантировать, что лицо или семья смогут проживать в своей квартире.

     

    Думаю, об этом надо откровенно говорить, хоть это и непросто, ибо речь идет о реальной реприватизации. Иначе появляется несправедливость – кто-то должен платить за содержание жилья, а кто-то получает финансовую поддержку. Затем появляются серые зоны, и люди думают, как себя вести, чтобы получить деньги от государства и не платить самим. Поэтому надо откровенно сказать, в какой помощи такая категория требует, или найти другой механизм и избавить их функции собственников.

     

    Сейчас наконец-то у нас должна закончиться история с жэками. Есть несколько вариантов, но большинство жителей не сделала ничего, чтобы стать реальными собственниками. Они и дальше оставляют это на откуп так называемых жэков. Или это хороший путь?

     

    – Вопрос в том, почему они это делают. Они доверяют этим коммунальным предприятиям больше, чем частным – потому, возможно, коммунальные установили более низкую оплату или реально следят за состоянием дома?

     

    Когда в Украине вышел закон о так называемой ликвидации жэков, очень мало людей решили попробовать становиться собственниками домов…

     

    – По моему мнению, это результат неправильной приватизации. Люди привыкли к тому, что государство заботится о квартиры – и ничего не изменилось, когда они стали владельцами квартир. А причина в том, что во время приватизации никто украинцам не сказал, что они имеют не только права, но и обязанности. Людям никто не сказал, что они должны платить за ремонт крыши, лестничных клеток, за новые окна и так далее. И мы до сих пор с этим боремся.

     

    Как это побороть? Надо делать людям больно?

     

    – Во-первых, люди меняются, когда им болит.Это мой собственный опыт. Для государства хорошо, когда на рынке жилья присутствуют разные типы собственности. Но люди должны видеть преимущества – и только после сравнения всех вариантов смогут принимать правильное и ответственное решение. Сейчас они не видят никаких достоинств, ибо все эти решения спущенные сверху. Я думаю, должна быть конкуренция относительно лучшей формы организации. Только тогда люди могут решать, что для них лучше – ОСМД или кооператив, или, возможно, предприятие. Но для того, чтобы они могли решать, перед началом процесса следует провести мощную информационную кампанию, во время которой четко донести до людей, что будет происходить, и научить, какие шаги они должны сделать, чтобы получить лучший результат.

     

    Беседовал Тарас БАЗЮК

    Фото: Екатерина ПТИЦУ

    Если Вам интересна эта запись, Вы можете следить за ее обсуждением, подписавшись на RSS 2.0 . Комментарии и пинг закрыты.